Строители и монтажни са работите, чрез които строежите се изграждат, реконструират, преустройват, поддържат или възстановяват.
Какво означава поземлен имот?
Част от територия /включително и тази, която тайно е покрита с вода/, определена с граници, съобразно правото на собственост.
Какво означава урегулиран поземлен имот?
“Урегулиран поземлен имот” или “урегулиран имот” е поземлен имот, за който с подробен устройствен план са определени граници, достъп от улица, път или алея, конкретно предназначение и режим на устройство.
Какво означава неурегулиран поземлен имот?
Неурегулиран поземлен имот е имот, който не е урегулиран с подробен устройствен план.
Реномираните и професионално работещи посредници, дори на Софийския пазар не са често срещано явление. Едно частно изследване показва доста разнородна структура на субектите представящи се като посредници на местния пазар на имоти.
На софийския пазар действат над 2600 субекта, които, поради липсата на специален нормативно определен разрешителен или национален браншови режим, се самоопределят като посредници при осъществяване на сделки с недвижима собственост. От тях около 450 действат "законно", т.е. регистрирани са като фирми по Търговския закон, имат поне един офис и са известни сред посредническата гилдия като “работещи” агенции. Болшинството членуват индивидуално или колективно в една-две национални и/или международни браншови организации и/или сдружения, от които имат редовно издадени лицензи, базиращи се на сравнително обективни показатели и критерии. От тях около 50 агенции имат успешно, дълготрайно и професионално присъствие на местния пазар на недвижимости, а дванадесет имат клонове в някои от по-големите градове в страната.
Тази група реномирани агенции посредничат при осъществяване на около 20 % от сделките, на които съответства около 35 % от годишния оборот. Те успяват да запазят пазарните си ниша на Софийския пазар и в страната в условията на силна конкуренция и временно намалено платежоспособно търсене на имоти. Това постигат, базирайки дейността си върху пропуските и недостатъците в работата на многобройни “конкуренти”, които с малки изключения (индивидуално работещи адвокати, архитекти и строителни специалисти) “разводняват” пазара с нелоялност, изразяваща се в несъобразяване с браншовата солидарност относно заплащането на посредническия труд и услуги и занаятчиийски (опростенчески) маниер на работа. Поради все още слабата осведеменост на болшинството клиенти за същността на посредническите услуги, липсата на професионализъм в работата се забелязва едва когато, с “помощта” на самозвани посредници, се стигне сключване на неперфектна сделка.
Ползването на посреднически услуги при покупко-продажбата на недвижими имоти в условията на един добре развит местен пазар, какъвто е Софийският, е по-скоро необходимост отколкото “излишен лукс”.
Основни аргументи за това са следните:
Голяма част от субектите на пазара на имоти (около 90%) не са редовни участници в него. Сделките с имоти е дейност, която продавачите и купувачите, наемателите и наемодателите (преди всичко на регулярни имоти - апартаменти, къщи, вили, офиси, магазини и малки строителни терени) се налага да вършат не повече от един-два пъти в живота си.
Покупко-продажбата на имоти има специфична правна уредба, технология и сложила се с времето практика, за чието усвояване и успешно прилагане при реални сделки е необходимо доста време, специални познания и значителен практически опит.
Достоверната информация за моментното състояние на пазара на недвижимите имоти, търсене-предлагане на имоти от даден вид и за нивото на справедливите продажни цени, не е напълно достъпна за епизодични участници в сделки с имоти. Събирането, обработването и систематизирането на такава информация не е рутинна дейност, а изисква аналитичен подход и експертна преценка на много фактори, включително и такива "извън" пазара на недвижимите имоти (на макрониво).
Напълно основателен въпрос. За разлика от сградите с друг вид на конструкцията – едроплощтен кофраж (ЕПК), пълзящ кофраж (ПК) и едропанелно жилищно строителство (ЕПЖС), сградите определяни като “ТУХЛЕНИ” имат съществени различия, които влияят на пазарната им стойност. Правилното им родово определение е МОНОЛИТНИ СГРАДИ - това са сгради построени изцяло по монолитен способ, т.е. всичките им конструктивни елементи (носещи и носещи) са изпълнени предимно на обекта (строежа) от монолитен стоманобетон (излят на място), тухлени и/или каменни зидарии и частично дървени, метални и други елементи.
Важно е да се знае, че добре измазаните монолитни сгради външно си "приличат" и съществените им различия не могат да бъдат забелязани от неспециалист. Те значително влияят на експлоатационните качества на сградите - най-вече върху дълговечността и устойчивостта им на външни въздействия, а от там и върху пазарната им стойност. Непознаването на тази особеност често води до спорове с не добре информирани клиенти на агенциите за нед-вижими имоти. Ето защо е редно да се ползват опитни брокери-посредници или технически лица като консултанти, който познават по детайлно монолитните сгради.
Във възходящ ред може да се направи следната класификация на “тухлените” сгради по “ценност”. За съжаление, представяйки ви я не можем напълно да избегнем специалната те-рминология.
ЗИДАНИ СГРАДИ С НОСЕЩИ ПОДОВИ И ПОКРИВНИ КОНСТРУКЦИИ ОТ ДЪРВЕН ГРЕ-ДОРЕД (ТД) и ивични основи (фундаменти) от каменна зидария (замонолитена със строителни разтвори или с зидани на "сухо" каменни блокове) и изпълнени на дълбочина най - малко 80.0 см. в земната основа. В тези сгради основните носещи елементи са тухлените външни и вътрешни стени, колони и "пиластри". Тухлите трябва да са плътни и добре изпечени, а свързващият разтвор трябва да е варов или вароциментов.
Пояснения :
- Земната основа е относително хомогенен, “здрав” земен пласт, в който се изпълняват фундамен-тите на сградите, и който е в състояние да поеме товарите от сградата с минимални деформации и без да загуби устойчивост. Тя не включва най-горния "хумусен" слой на почвата.- Носещи елементи на сградата са тези, които поемат вертикалните и хоризонтални товари и въз-действия, от и върху сградите и ги предават до "земната основа".
Предимства на ТД: мн. добра топлоизолация, възможност за добра външна архитектура и вътрешно разпределение. Задоволителна годност за нормална експлоатация - около 60 год.
Недостатъци на ТД: не добра междуетажна звукоизолация, необходимост от поддръжка на дървените и метални конструкции (предпазване от влага, микроорганизми и корозия), ниска пожароустойчивост, трудно се изграждат помещения с размер по късата им страна по-голям от 4.0 м., почти никаква възможност за вътрешни преустройства без усилване или допълнителни конструкции. Много често такива сгради са строени по "майсторски", т.е без изчисляване на носещата им способност, на два и повече етажа имат много ниска земе-тръсоустойчивост при въздействиета на така наречените "български земетресения", харак-терни с малка амплитуда и голяма честота.
Коефициент на ценност спрямо сгради изпълнени по класически монолитен способ:
Кц = 0.70Забележка: Коефициентът за ценност не е пазарен коефициент. С него се сравняват само сгради с идентич-ност по предназначение, но с различни конструкции - без отчитане на пазарните условия. ЗИДАНИ СГРАДИ С НОСЕЩИ ПОДОВИ И ПОКРИВНИ ОТ СТОМАНОБЕТОН (ТС) и ивични основи от стоманобетон или каменна зидария. Основната им разлика от описаните по-горе “тухлени” сгради е, че имат изцяло стоманобетонови подови конструкции (плочи, греди, обрамчващи пояси, щурцове) и стълбищни клеки, както и възможност за изгражадане на “ерекерни” (издадени пред фасадите) носещи елементи – балкони, козирки и др. Покривите на сградите ТС най-често са от дървени конструкции и марсилски керемиди. Към този вид могат да се причислят и някои по-стари обществени и жилижни сгради строени по класическия способ “ма-сива зидария”. Това са статически и експериментално изследвани и оразмерени зидани конструкции със стомано-керамични подови конструкции – тип “пруски свод” или със стоманен гредоред.
Предимства на ТС: много добра топло и звукоизолация, задоволителна пожароустойчивост, възможност за добра външна архитектура и вътрешно разпределение, вкл. изграждане на помещения с по големи размери в план и височина. Годност за нормална експлоатация - Около 70 год., а при добре изпълнените и поддържани сгради с подове тип "пруски свод" експлоатационната годност може да надхвърли 100 год.
Недостатъци на ТС: необходимост от поддръжка на дървените и стоманени конструктивни елементи, почти никаква възможност за вътрешни преустройства без усилване или до-пълнителни конструкции, при строителството им има нужда от технологич-но "изчакване" за "набиране на якост" на бетоновите и стома-нобетонови конструктивни елементи, ниска земетръсоустойчивост по отношение на "български земетресения". Понякога в такива сгради се изпълняват и конструктивни "вертикални пояси" (обрамчващи колони, на които не се разчита да поемат вертикални товари), които значително повишават земетръсоустойчивостта им, но при етажност не повече от 4-ри жилищни етажа.
Коефициент на ценност спрямо сгради изпълнени по класически монолитен способ
Кц = 0.80Важно ! Зидани сгради изпълнени на два и повече етажа със зидове от кухи тухли (с кухини над 25 % - примерно тухли "четворки" - пълнежни, неносещи), дори когато имат стоманобетонови подови, стълбищни и покривни елементи, по носеща способност спадат към по-долен клас сгради - "полумасивните" с коефициент на ценност Кц = 0.50
КЛАСИЧЕСКИ МОНОЛИТНИ СГРАДИ със скелетна, рамкова или скелетно-рамкова конструкция (МК) с различни видове фундиране (ивични, единични и шайбени фундаменти, фундаменти плочи, пилотно фундиране). Това е строително-контсруктивната ситема, по която през последните четиридесет години се из-грждат болшинството от монолитните жилишни и обществени сгради. Най характерното за нея е, че всички вертикални и хоризонтални товари и въздедствия върху сградата се “поемат” изцяло от стоманобетоновата конструкция (“скелета” на сградата) състояща се от стоманобетонови фундаменти, в който са “насадени” колони и вертикални шайби (обикновено това са вертикални стени за поемане на сейзмичните въэдействия), свързани кораво (неподвижно) с хоризонталните носещи елементи (греди, колони, рамкови ригели и плочи). Тухлените (или от други ефективни материали) стени по правило са неносещи и определящи за дебелината им са топлоизолацита и звукоизолацията. Покривната конструкция (наклонена или плоска) също е от соманобетонови плочи и греди покрити с керемиди или топло и хидроизолации. Допуска се и изпълнение на дървен или стоманодървен скелет с дъсчена обшивка, меден ишли друг обков. В момента с такива конструкции се изпълняват почти 100 % от жилищните сгради, което едно от големите предимства на новото строителс-тво.
Предимства на МС: много добра топло и звукоизолация, възможности за оригинална и атрактивна външна архитектура, изграждане на помещения със значителни размери в план, голяма свобода и гъвкавост (при безгредовите плочи) в разпределението на помещенията, из-граждане на скрити инсталации, използване на всякакви материали за довършителните ра-боти и всякакъв санитарен фаянс, значителна пожаро и земетръсоустойчивост. Годност за нормална експлоатация при качествено изпълнение и добро поддържане - около 100 год.
Недостатъци на МС: Подобно на другите монолитни сгради МК има ограничени възмож-ности за надстрояване и вътрешни преустройства без усилване и допълнителни конструкции, при строителството им има нужда от технологично "изчакване" за набиране на якост от сто-манобетоновите конструктивни елементи.
Коефициент на ценност (приет за еталона при МС-сградите ) - Кц = 1.00
